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Has trabajado años bajo el sistema financiero de Estados Unidos, ahorrando dólar a dólar con la meta de asegurar tu futuro retiro, comprar un terreno para construir una propiedad vacacional o crear un patrimonio sólido para ti y tu familia en El Salvador.

Pero cuando estás a miles de millas, el temor te paraliza:

“¿Cómo voy a comprar un terreno allá sin subirme a un avión? Si mando el dinero, ¿cómo sé que no me van a estafar? ¿A nombre de quién se deposita? ¿Y si el supuesto dueño desaparece con mi capital?”

Es un miedo válido.

La distancia puede hacer que una operación que debería ser sencilla se vuelva mucho más difícil de controlar.

Sin embargo, comprar un terreno en El Salvador desde Estados Unidos sin viajar es posible. La clave está en saber cómo estructurar la operación, quién va a representarte y cómo se va a manejar tu dinero.

Comprar a distancia no significa automáticamente que sea dificultoso, pero tampoco significa que cualquier oportunidad sea un buen negocio.

¿Puedo comprar un terreno sin estar presente?

Sí.

Existen varias formas de hacerlo, pero es importante conocer qué debes considerar y cómo reducir los riesgos cuando estás comprando desde Estados Unidos.

En este artículo, me concentro en el proceso de compra directamente con el dueño, sin intermediarios.

1. La opción tradicional: una persona de confianza

Una de las formas más tradicionales es utilizar a una persona de confianza que se encuentre en El Salvador.

Esta persona puede comprar el terreno a su nombre con el dinero que tú le envías y, posteriormente, cuando tú puedas viajar a El Salvador, hacer la transferencia formal de la propiedad a tu nombre.

Es una opción que quizás todos conocemos y que puede funcionar, pero tienes que tomar en cuenta algo muy importante:

Durante ese período, el terreno está registrado a nombre de esa otra persona, no a tu nombre, y corres el riesgo de que lo vendan o lo traspasen a otra persona sin tu autorización, o de que haya disputas en caso de fallecimiento.

Por eso, si eliges esta alternativa, todo lo relacionado con el dinero que envías, la compra, los documentos y el acuerdo entre ustedes debe quedar correctamente documentado.

Es un proceso tradicional, pero precisamente por eso no debes confundir confianza personal con protección legal.

Si tu objetivo es comprar el terreno directamente a tu nombre desde Estados Unidos, existe otra forma de estructurar la operación.

Esta es una opción mucho más organizada para manejar tu capital a distancia.

2. Una opción más estructurada: Poder Consular + Fideicomiso

Para comprar una propiedad en El Salvador sin estar físicamente presente, puedes utilizar un poder que permita a una persona actuar en tu nombre.

El Ministerio de Relaciones Exteriores de El Salvador permite otorgar poderes y mandatos para personas naturales a través de sus servicios consulares en el extranjero.

La idea es sencilla:

Tú estás en Estados Unidos y autorizas a una persona en El Salvador, por medio de un poder consular, a realizar determinados actos en tu nombre.

Puede ser un familiar, un abogado u otra persona de confianza.

Pero el poder debe dejar claro qué puede hacer esa persona por ti.

Por ejemplo, si quieres que pueda negociar y firmar la compraventa, realizar determinados trámites o manejar aspectos relacionados con el pago, esas facultades deben estar contempladas correctamente.

Y si desde el principio sabes que vas a utilizar un fideicomiso, también tienes que considerar qué facultades necesitará tu apoderado para realizar los trámites relacionados con esa operación.

Cuando ya tengas el poder consular, lo envías a El Salvador para que el abogado encargado de tu transacción revise el documento y realice los trámites registrales que correspondan. El CNR contempla actualmente servicios para poderes de persona natural y poderes extranjeros.

No necesitas conocer personalmente todo ese proceso registral. Esa parte puedes dejarla en manos del abogado que esté manejando tu operación.

Ten presente que el poder permite que otra persona actúe por ti.

Cuando el apoderado va a manejar directamente tus fondos, tienes que dejar claro en el poder qué facultades tendrá y cómo quieres que se realice ese manejo.

Pero si buscas establecer otro filtro para proteger y controlar mejor el manejo de tu capital, entonces entra en juego la siguiente parte.

El fideicomiso

Un fideicomiso es una estructura mediante la cual una institución autorizada administra determinados bienes o fondos de acuerdo con las condiciones establecidas en el acuerdo.

Para entenderlo de manera sencilla, puedes compararlo con lo que en Estados Unidos conocemos como una cuenta de Escrow.

Si has comprado una casa o algún inmueble en Estados Unidos, seguramente recuerdas que, antes de cerrar la transacción, los fondos pueden mantenerse en Escrow hasta que se cumplan las condiciones necesarias para completar el cierre.

En El Salvador, los bancos pueden administrar fideicomisos con la autorización correspondiente de la Superintendencia del Sistema Financiero.

Y esto es importante porque el fideicomiso establece cómo se va a manejar tu dinero.

No es simplemente abrir una cuenta bancaria y decir:

“Este dinero es para comprar un terreno”.

Primero tienes que hablar con el banco que administra fideicomisos y explicarle la operación.

Por ejemplo:

“Estoy en Estados Unidos. Quiero comprar este terreno en El Salvador y quiero utilizar un fideicomiso para administrar el dinero de la compra”.

El banco estudia la operación y, si puede manejarla, establece cómo se va a estructurar.

El acuerdo debe definir quiénes intervienen, qué fondos o bienes están involucrados, cuál es la finalidad y cuáles son las instrucciones que debe seguir la institución que administra el fideicomiso.

Por eso, si vas a utilizar esta estructura, es importante conocer primero cómo se va a manejar la operación y qué facultades necesitará tu representante.

De esa manera, el poder puede prepararse de acuerdo con lo que realmente necesitas que esa persona haga por ti.

¿Y cómo se le paga al vendedor?

Esta es una pregunta que debes hacer antes de crear el fideicomiso.

No después.

Primero tienes que hablar con el vendedor y preguntarle:

¿Cómo quiere recibir el pago?

Si tiene una cuenta bancaria, una transferencia puede ser una opción.

También puede utilizarse un cheque de caja, si esa forma de pago es aceptada y puede procesarse correctamente.

Pero ¿qué pasa si el vendedor no tiene cuenta bancaria?

Esto puede pasar; a mí me ha pasado.

Hay personas que heredaron una propiedad de sus padres o abuelos, nunca han tenido necesidad de utilizar un banco y simplemente no tienen una cuenta. Créeme que, en El Salvador, no todo el mundo puede tener una cuenta bancaria; es casi un privilegio tenerla.

En ese caso, una posibilidad puede ser que el vendedor abra una cuenta bancaria para recibir el pago.

Por ejemplo, si el pago se va a realizar mediante cheque, podría depositarlo directamente en esa nueva cuenta.

Pero esto tienes que hablarlo con el vendedor antes de estructurar el fideicomiso.

Porque si el vendedor no tiene cuenta, no tiene sentido establecer desde el principio que el pago se hará mediante una transferencia bancaria.

Primero se acuerda la forma de pago.

Después se consulta con el banco que administrará el fideicomiso si puede manejar ese mecanismo.

Y entonces esa condición se incorpora a la estructura de la operación.

¿Y si el vendedor quiere recibir el dinero en efectivo?

También hay que hablarlo desde el principio con el banco.

Si estás utilizando un fideicomiso, tienes que preguntarle al banco si puede realizar el pago de esa manera y bajo qué condiciones.

Cómo detectar y evitar estafas al comprar a distancia

Hay algunas señales que deberían hacerte detenerte y revisar la operación antes de enviar tu dinero.

Primero: la urgencia.

Si te están presionando para enviar inmediatamente un anticipo o una reserva porque “hay otra persona interesada” y no has tenido tiempo de revisar los documentos, verificar la propiedad o establecer formalmente cómo se hará la compra, detente.

Una oportunidad no debería obligarte a saltarte el proceso.

Segundo: evitar al notario y la documentación formal.

Si te proponen hacer un documento privado “para ahorrar costos” y dejar para después la formalización de la compraventa, debes entender exactamente qué estás firmando y qué protección tienes.

El Centro Nacional de Registros registra las compraventas y otros actos relacionados con la transferencia de derechos sobre inmuebles, y para estos trámites contempla la presentación de la escritura pública u otros documentos legales correspondientes. Cualquier otro documento es irrelevante, no tiene validez ni peso legal.

No entregues tu dinero simplemente porque alguien te enseñó un documento cualquiera.

Tercero: incongruencias en el pago.

Si el terreno está a nombre de una persona y te están indicando que envíes el dinero a una cuenta que pertenece a alguien completamente diferente, tienes que detenerte.

No asumas que es normal.

Pregunta.

Verifica.

¿Y qué pasa si la compraventa no se completa?

Esta es una de las preguntas más importantes que debes hacer antes de entregar tu dinero.

No debes asumir que, simplemente porque el dinero está en un fideicomiso, automáticamente te lo van a devolver.

Eso depende de las condiciones establecidas en el acuerdo.

Por eso debes preguntar:

¿Qué tiene que ocurrir para que el dinero sea entregado al vendedor?

¿Qué documentos deben estar listos?

¿Qué pasa si aparece un problema con la propiedad?

¿Qué pasa si el vendedor no puede completar la operación?

¿Qué pasa si alguna de las condiciones no se cumple?

¿Y qué ocurre con mi dinero en ese caso?

Estas respuestas deben quedar claras antes de transferir los fondos.

El banco administra el fideicomiso de acuerdo con las instrucciones establecidas en el acuerdo.

Entonces, ¿qué deberías hacer si vas a comprar desde Estados Unidos?

Antes de enviar dinero, yo tendría claras estas preguntas:

• ¿Quién va a representarme?
• ¿Qué puede hacer esa persona en mi nombre?
• ¿Cómo quiere recibir el dinero el vendedor?
• ¿Puede recibir una transferencia?
• ¿Puede recibir un cheque?
• Si no tiene cuenta, ¿puede abrir una?
• Si quiere efectivo, ¿el banco puede manejar ese pago?
• ¿Puede un banco autorizado administrar el dinero mediante un fideicomiso? ¿Y cuál es su estructura?
• ¿Qué condiciones tienen que cumplirse antes de entregar el dinero?
• ¿Qué sucede si la compraventa no se completa?

Estas son algunas de las preguntas que debes resolver antes de estructurar la operación.

El proceso explicado de manera sencilla

Tú estás en Estados Unidos.

Primero decides cómo quieres realizar la operación.

Si utilizas una persona de confianza para comprar a su nombre, debes documentar correctamente esa operación y posteriormente realizar la transferencia formal a tu nombre.

Vale mencionar que este ha sido mi vehículo preferido, pero personalmente, para una transacción de este tipo, solo confiaría en alguien de mi familia más cercana. En mi caso, mi madre.

Si quieres comprar directamente a tu nombre sin viajar, puedes estructurar la operación mediante un poder para tu representante y, cuando corresponda, utilizar un fideicomiso para administrar los fondos de acuerdo con las condiciones establecidas.

En ambos casos, la clave está en no enviar el dinero primero y preguntar después.

Primero se estructura la operación.

Después se mueve el dinero.

Comprar un terreno en El Salvador desde Estados Unidos sin viajar no tiene por qué ser un acto de fe.

Pero tampoco debería ser una operación basada únicamente en confianza.

Necesitas documentos claros, una estructura que entiendas y profesionales que conozcan la parte de la operación que les corresponde.

Y mientras tú estás en Estados Unidos, esa estructura te permite manejar una inversión que está a miles de millas de distancia.

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